Co powinna zawierać umowa najmu mieszkania?

Jeżeli zamierzasz wynająć swoje mieszkanie, powinieneś koniecznie dobrze się do tego przygotować. Ważny jest nienaganny i estetyczny wygląd wynajmowanego lokum, jego wyposażenie oraz dobrze napisane ogłoszenie z atrakcyjnymi zdjęciami, ale najważniejsza jest solidnie skonstruowana umowa najmu! To właśnie ten dokument jest podstawą prawną usługi najmu. Są w nim zapisane wszystkie zasady, prawa i obowiązki zarówno osoby wynajmującej (czyli właściciela nieruchomości), jak i najemcy (czyli osoby wynajmującej nieruchomość).

Czym jest umowa najmu?

Umowa najmu jest to cywilnoprawna umowa, która nakłada na wynajmującego i najemcę określone przepisami obowiązki. To właśnie na podstawie tego dokumentu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy swoją nieruchomość do używania przez określony albo nieokreślony czas, najemca zaś zobowiązuje się płacić wynajmującemu ustalony czynsz. Aby dobrze spełniać swoje zadanie, musi być zatem sporządzona bardzo starannie. Jeżeli zależy Ci, żeby była napisana bezbłędnie i zawierała wszystkie niezbędne informacje oraz ustalenia, najlepszym pomysłem jest  zgłoszenie się do kancelarii prawnej, w której pracują specjaliści zajmujący się zarówno pisaniem, jak i analizowaniem takich umów.

Jakie elementy musi zawierać prawidłowo napisana umowa najmu mieszkania?

1. Określenie stron
   Umowa najmu musi wyraźnie określać, kto jest wynajmującym, czyli właścicielem mieszkania, a kto najemcą, czyli osobą, która będzie przez jakiś czas z niego korzystać.
2. Określenie przedmiotu umowy
   Podstawową informacją, której nie może zabraknąć w umowie najmu, jest precyzyjne określenie stron (podanie imion i nazwisk, adresów zameldowania, serii i nr dowodów osobistych albo nr PESEL oraz nr telefonów lub adresów mailowych zarówno osoby wynajmującej, jak i najemcy) oraz określenie przedmiotu umowy. W tym wypadku jest to wynajem konkretnego mieszkania. Należy więc zawrzeć w umowie dokładny jego adres, można również wymienić pomieszczenia, które się w nim znajdują oraz podać ich metraż.
3. Udokumentowanie stanu technicznego mieszkania
   Dobrą praktyką jest umieszczenie w takiej umowie dokumentacji przedstawiającej stan techniczny mieszkania. Mogą zostać do niej dołączone np. jego zdjęcia, dzięki którym będzie można ocenić stan poszczególnych pomieszczeń, kiedy nadejdzie czas rozwiązania umowy najmu. Warto również wymienić wszystko, co znajduje się na jego wyposażeniu.
4. Zobowiązanie wynajmującego
   W umowie musi być zawarta informacja, że wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy określone wcześniej w umowie rzeczy do użytkowania na określony albo nieokreślony czas.
5. Zobowiązanie najemcy
   Najemca musi zobowiązać się, że będzie terminowo płacił czynsz w zamian za możliwość korzystania z mieszkania.
6. Określenie czasu trwania umowy
   Umowa musi zawierać informację dotyczącą czasu jej trwania – może być to czas nieokreślony lub określony. W drugim przypadku należy wskazać pierwszy i ostatni dzień trwania danej umowy.
7. Określenie wysokości czynszu
   Konieczne jest zapisanie w umowie, jakiej wysokości czynsz będzie musiał płacić wynajmującemu najemca. Należy też wskazać, jaką metodą będzie on uiszczany. Można zdecydować się na jednorazową zapłatę za cały okres najmu z góry albo  rozliczenia okresowe (np. tygodniowe, miesięczne lub kwartalne). W drugim przypadku koniecznie trzeba ustalić i zapisać w umowie, do którego dnia tygodnia, miesiąca bądź kwartału powinna następować zapłata czynszu.
8. Wyszczególnienie wszystkich opłat dodatkowych
   W umowie nie powinno zabraknąć również wszystkich opłat dodatkowych, które nie są zawarte w czynszu, a więc najmujący będzie je musiał pokrywać na własną rękę. Są to zazwyczaj opłaty za wodę, gaz i prąd.
9. Ustalenie kaucji za mieszkanie
   Kaucja to zabezpieczenie wynajmującego na wypadek, gdyby wynajmowane mieszkanie zostało zniszczone przez najemcę. Jeżeli wynajmujący chce pobrać od najemcy kaucję przeznaczoną na pokrycie należności z tytułu najmu lokalu w dniu jego opróżnienia, to zasady jej dotyczące powinny znaleźć się w umowie najmu. Musi być w niej określona wysokość kaucji (jeżeli umowę na czas określony zawieramy z osobą prywatną, która nie prowadzi działalności gospodarczej, to nie może ona przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu, w przypadku umowy na czas nieokreślony kaucja nie może być wyższa od jego dwunastokrotności), a także termin oraz zasady jej zwrotu.
10. Określenie praw i obowiązków obu stron umowy
    W umowie powinien znaleźć się dokładny opis tego, w jakim stopniu najemca ma prawo dysponować mieszkaniem. Należy tu umieścić informacje dotyczące takich spraw jak np.: możliwość przenocowania osób trzecich, trzymania zwierząt domowych, dokonywania zmian aranżacyjnych we wnętrzach, czy palenia wyrobów tytoniowych w mieszkaniu.
11. Okres wypowiedzenia
    Jeżeli umowa jest zawierana na czas określony, strony mogą zastrzec w niej okres wypowiedzenia najmu. W przypadku umowy zawieranej na czas nieokreślony, jeśli termin wypowiedzenia nie został w niej zastrzeżony, a czynsz jest opłacany w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, to obie strony mogą wypowiedzieć najem najpóźniej z trzymiesięcznym wyprzedzeniem na koniec kwartału kalendarzowego. Jeżeli czynsz jest płacony co miesiąc, to najpóźniej z miesięcznym wyprzedzeniem na koniec miesiąca kalendarzowego.
12. Podpisy
    Tak jak w każdej innej umowie, tak również w umowie najmu nie może zabraknąć wskazania daty i miejsca jej zawarcia oraz własnoręcznych podpisów obu stron.