Jak ocenić stan prawny nieruchomości przed zakupem?

Aby zakup nieruchomości mógł być spełnieniem wszystkich marzeń i oczekiwań, zanim sfinalizujemy transakcję, powinniśmy sprawdzić jej stan prawny. Kupno mieszkania czy domu może być bowiem realizacją naszych pragnień, ale równie dobrze może stać się koszmarem na jawie – wszystko zależy od tego, jak dobrze przygotujemy się do tego zakupu i jak gruntownie przeanalizujemy stan prawny nabywanej nieruchomości.

Czym jest stan prawny nieruchomości?

Mówiąc o stanie prawnym nieruchomości, mamy na myśli wszystkie okoliczności z nią związane mające znaczenie prawne. Są to zatem wszystkie prawa i obowiązki powiązane z domem albo mieszkaniem wystawionym na sprzedaż, które przejdą na nas wraz z prawem własności. Poznając dokładny stan prawny nieruchomości, możemy zminimalizować ryzyko prawne związane z jej zakupem.

Precyzyjne i rzetelne sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości pozwoli nam upewnić się, czy nabywana nieruchomość da nam możliwość realizacji wszystkich naszych planów z nią związanych i umożliwi podjęcie właściwej decyzji, której nie będziemy później żałować. W celu przeprowadzenia gruntownej weryfikacji stanu prawnego nieruchomości warto skorzystać z pomocy naszej kancelarii prawnej. Naszym klientom oferujemy wsparcie w nabywaniu nieruchomości na każdym etapie. Dzięki naszej pomocy będą Państwo mieli pewność, że nie nabywają przysłowiowego kota w worku!

Jakie dokumenty należy sprawdzić, jeżeli chcemy poznać stan prawny nieruchomości?

1. Wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków
Są to dokumenty, które należy sprawdzić w pierwszej kolejności. Prowadzą je starostwa powiatowe, a informacje w nich zawarte dostarczą potencjalnemu nabywcy sporej ilości informacji związanych z nieruchomością. Znajdują się w nich dane dotyczące jej położenia, powierzchni, przebiegu granic, oznaczenia, a także dane właściciela albo osoby władającej daną nieruchomością.

2. Księga wieczysta
Dokument ten jest urzędowym rejestrem praw rzeczowych dotyczących danej nieruchomości. Prowadzi go organ sądu rejonowego po to, aby ustalić stan prawny nieruchomości. Księga wieczysta jest podstawowym źródłem informacji na temat sytuacji prawnej nieruchomości. Odrębną księgę wieczystą zakłada się i prowadzi dla każdej nieruchomości, a więc zarówno dla domu jednorodzinnego, jak i dla każdego z lokali wydzielonych z nieruchomości macierzystej. Dowiemy się z niej między innymi: gdzie położona jest nieruchomość, poznamy jej dokumenty geodezyjne, numer obrębu ewidencyjnego, działki ewidencyjnej, dane osobowe jej właściciela, współwłaściciela, użytkownika wieczystego i współużytkowników wieczystych, wysokość ich udziałów oraz rodzaj wspólności. Zapoznamy się z jej aktem notarialnym, a także ze wszystkimi ograniczonymi prawami rzeczowymi, które obciążają nieruchomość albo użytkowanie wieczyste (np. użytkowanie, służebności gruntowe czy zastaw). Z dokumentu tego dowiemy się także, czy nie ciążą na niej jakieś hipoteki, a w razie czego poznamy też ich wysokości, waluty i rodzaje.

3. Dokumenty i przepisy z zakresu zagospodarowania przestrzennego
Dokumenty i przepisy regulujące sposób gospodarowania przestrzenią są również bardzo ważne, dlatego należy się z nimi zapoznać, zanim zdecydujemy się na zakup nieruchomości. Znajdziemy w nich informacje na temat tego, jak możemy korzystać z danej nieruchomości. Określone jest w nich przeznaczenie nieruchomości, warunki zagospodarowania i zabudowy terenu oraz rozmieszczenie inwestycji celu publicznego. Analizując dokładnie ich treść, dowiemy się, co możemy wybudować na interesującej nas działce, co i jak możemy przebudować, nadbudować, a także jaki rodzaj działalności można prowadzić w danym budynku oraz co może zostać wybudowane w najbliższym sąsiedztwie nieruchomości.

4. Pozwolenie na budowę
W celu upewnienia się, że nabywana przez nas nieruchomość nie jest samowolą budowlaną, powinniśmy zażądać od sprzedającego pokazania nam pozwolenia na budowę danego budynku oraz projektu budowlanego zatwierdzonego takim pozwoleniem. Gdy dostaniemy do rąk projekt budowlany, możemy sprawdzić, czy obiekt, który został wybudowany, odpowiada temu, co zostało zaprojektowane i zatwierdzone.

5. Pozwolenie na użytkowanie
Warto upewnić się, czy interesująca nas nieruchomość posiada pozwolenie na użytkowanie. Sprawdźmy, czy była ona dotychczas użytkowana zgodnie z jej przeznaczeniem. Jeżeli nastąpiła nielegalna zmiana sposobu jej użytkowania, będzie to pociągało za sobą poważne konsekwencje prawne.

6. Umowy
Przed zakupem nieruchomości warto jeszcze dokładnie sprawdzić, jakie umowy są z nią związane. Mogą to być np. umowy dzierżawy, najmu, podnajmu, użyczenia albo umowy związane ze świadczeniem różnych usług na rzecz nieruchomości (np. dostawa Internetu czy mediów).

7. Zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej
Jeżeli interesująca nas nieruchomość należy do wspólnoty mieszkaniowej, powinniśmy sprawdzić, czy nie podjęła ona uchwały, która może podnieść koszty naszego funkcjonowania w danej wspólnocie oraz upewnić się, że na nieruchomości nie ciąży zadłużenie wobec spółdzielni – w tym celu powinniśmy zażądać odpowiedniego zaświadczenia ze spółdzielni mieszkaniowej.